Ultime novità sul diritto immobiliare tedesco e italiano: acquisto, vendita e donazione di immobili

In Germania, il valore oggettivo del canone d'affitto di un immobile viene generalmente determinato sulla base del cosiddetto "Mietspiegel", ovvero l'indice degli affitti. Se questo non può essere usato come base o se non è disponibile, il giusto valore può essere determinato, per esempio, con l'aiuto di una perizia motivata e giurata da un esperto, da informazioni da una banca dati di affitto o anche solo sulla base dei canoni di almeno 3 appartamenti comparabili. In linea di principio, ogni metodo di determinazione è ugualmente valido.

Nel caso deciso, una contribuente aveva affittato un appartamento alla figlia, a un canone mensile più basso di quello che avrebbe addebitato a un terzo, per un appartamento attrezzato in modo simile e delle stesse dimensioni. L'ufficio delle imposte (FA) non ha accettato l'intero importo delle spese chieste in detrazione come calcolate, poiché l'affitto concordato era inferiore al 66% del valore di mercato di quell'affitto. Infatti, solamente qualora fosse stato incassato un canone d'affitto pari almeno a quello che era il valore di mercato, sarebbe stata possibile una deduzione completa delle spese legate al reddito prodotto.

Il BFH ha, quindi, chiarito che la determinazione dell'affitto di mercato locale in base al Mietspiegel ha proprio lo scopo di consentire una valutazione oggettiva del suo valore. Il Mietspiegel è una delle fonti d'informazione che permettono una facile e rapida determinazione dell'affitto del mercato locale, basato su un'ampia gamma.

Fonte: Corte fiscale federale (Bundesfinanzhof, BFH), sentenza del 22 febbraio 2021.

Decisioni contrastanti sono state prese davanti ai tribunali regionali superiori di Dresda e Karlsruhe riguardo a possibili adeguamenti dell'affitto dovuti alle disposizioni per la protezione contro gli effetti della pandemia di Corona. Mentre la Corte Regionale Superiore di Dresda ha accettato una riduzione dell'affitto a freddo del 50%, la Corte Regionale Superiore di Karlsruhe non ha dato una possibilità di riduzione dell'affitto.

In entrambi i casi, i negozi al dettaglio hanno dovuto rimanere chiusi dal 18.3. al 19.4.2020 a causa dell'ordine di chiusura ufficiale nel primo blocco di Corona. Entrambi gli operatori non volevano pagare l'affitto concordato per i rispettivi locali del negozio ai loro padroni di casa per aprile 2020.

Nella sua sentenza del 24.2.2021, l'OLG Karlsruhe afferma che il pagamento dell'affitto non può essere semplicemente sospeso o ridotto. Un ordine di chiusura generale dovuto alla situazione pandemica non è sufficiente per giustificare un difetto materiale della proprietà in affitto che dà diritto a una riduzione dell'affitto. Secondo l'OLG Karlsruhe, una "interruzione della base del contratto" è possibile in linea di principio, ma questo richiede la prova di circostanze speciali che devono essere esaminate nel caso individuale. Queste circostanze non erano sufficientemente presenti nel caso negoziato.

Al contrario, l'OLG di Dresda ha stabilito (decisione del 24.2.2021) che un affitto adeguato può essere pagato se un ordine di chiusura statale è stato emesso sulla base di misure di protezione Corona. L'OLG di Dresda parte dal presupposto che l'esistenza di un difetto della proprietà affittata è irrilevante e che un ordine di chiusura rappresenta una turbativa del contratto, che giustifica una riduzione a metà dell'affitto per la durata della chiusura ordinata, poiché né l'affittuario né il locatore hanno causato questa turbativa.

Avviso: entrambe le sentenze non sono ancora legalmente vincolanti. I tribunali regionali superiori di Karlsruhe e Dresda hanno permesso un ricorso alla Corte suprema federale.

Ogni parte contraente può rescindere il contratto d'affitto senza preavviso per una giusta causa. Se il motivo importante consiste nella violazione di un obbligo del contratto d'affitto, la disdetta è ammissibile solo dopo la scadenza infruttuosa di un periodo di tempo ragionevole fissato per un'azione correttiva o dopo un avvertimento infruttuoso. Ciò non si applica se una scadenza o un avvertimento non garantisce chiaramente il risultato. Tuttavia, non si può rinunciare a un avvertimento a causa di una probabile mancanza di successo se il locatore si è sempre sforzato di rimediare ai difetti che si verificano ripetutamente.

In un caso finito in tribunale, è accaduto che in locali commerciali affittati, nonostante la mancanza di opere di aggiustamento da parte del proprietario si erano verificati 7 casi d'infiltrazioni d'acqua. L'inquilino ha rescisso la locazione senza preavviso con la motivazione che il proprietario non era in grado di rimediare ai difetti. I giudici della Corte Regionale Superiore di Brandeburgo hanno stabilito che il recesso senza preavviso non era valido, poiché in questo caso sarebbe stato necessario un avvertimento preventivo.

Al fine di determinare la base di valutazione per calcolare l'ammortamento degli immobili, nella pratica è spesso necessario dividere il prezzo totale di acquisto di una proprietà edificata tra l'edificio, che è soggetto a usura, e il terreno, che non è soggetto a usura. Secondo le sentenze della Corte Suprema, il prezzo totale di acquisto di una proprietà immobiliare edificata deve essere diviso tra il terreno da una parte e l'edificio dall'altra in base al rapporto dei valori di mercato o dei valori parziali.

Le autorità fiscali supreme del governo federale e dei Länder federali forniscono un aiuto di lavoro che permette sia di realizzare da soli un'attribuzione del prezzo d'acquisto in una procedura tipizzata, sia di verificare la plausibilità di un'attribuzione del prezzo d'acquisto esistente. Inoltre, sono disponibili istruzioni per il calcolo della ripartizione del prezzo di acquisto di un terreno.

Il file Excel può essere scaricato dalla homepage del Ministero Federale delle Finanze: https://www.bundesfinanzministerium.de

Le norme del codice civile tedesco obbligano a tenere conto degli interessi degli altri, che sono degni di protezione. Ciò significa che non solo ci si deve astenere dal fare alcune cose che possono disturbare il vicino, ma si deve anche agire, in determinati casi, per eliminare un disturbo. Allo stesso modo, in certe circostanze si devono tollerare limitazioni ai propri diritti, nell'interesse del vicino.

La Corte amministrativa superiore del Nord Reno-Westfalia (Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, OVG) è intervenuta in un caso in cui doveva essere costruita su una proprietà una casa multifamiliare con 3 unità residenziali. Il vicino ha ritenuto che questo fosse una violazione del requisito di protezione dei suoi interessi, poiché la costruzione avrebbe comportato una veduta sulla sua proprietà, violando la sua privacy.

Il Tribunale ha dichiarato a questo proposito che il proprietario o l'utente di un immobile non può pretendere che la propria area di proprietà sia sottratta alla vista di terzi. Se, dal punto di vista della protezione del diritto alla riservatezza, ogni costruttore fosse obbligato a garantire che le aperture, i balconi e i posti a sedere all'aperto dell'edificio progettato non aprano viste sulle proprietà edificate circostanti che distruggerebbero le "possibilità di ritiro" del vicino, ciò renderebbe in molti casi l'attività di costruzione considerevolmente più difficile, se non impossibile.

La proprietaria di un bilocale a Monaco lavorava come hostess. A causa del suo lavoro, era spesso in viaggio, cosicché affittava temporaneamente il suo appartamento tramite airbnb durante la sua assenza. A causa di una denuncia anonima, il comune ha avviato delle indagini per quanto riguarda l'utilizzo indebito di spazio abitativo e ha chiesto di fermare immediatamente l'alloggio di estranei.

I giudici del tribunale amministrativo bavarese sono giunti alla decisione che in questo caso non c'era effettivamente stato un utilizzo illecito, ritenendo che gli interessi privati degni di protezione superano l'interesse di preservare l'utilizzo residenziale. Un interesse pubblico alla conservazione dello spazio residenziale non può essere protetto a priori, se lo spazio residenziale in questione serve al proprietario come abitazione stessa al di fuori dei periodi di assenza ed è quindi utilizzato anche se solo temporaneamente come "abitazione nella vita quotidiana".

In questi casi, lo scopo della legge che vieta la modifica della destinazione d'uso non è violato, perché non c'è una conversione permanente di alloggi residenziali occupati dal proprietario o in affitto in alloggi ad uso commerciale per affitto a estranei.

Nella sua decisione del 25 marzo 2021, la Corte costituzionale federale ha dichiarato la legge sulle restrizioni degli affitti nel settore abitativo a Berlino (MietenWoG Bln) incompatibile con la Legge fondamentale e quindi nulla.

I regolamenti sui canoni d'affitto per gli alloggi pagati liberamente che possono essere offerti sul mercato libero degli alloggi (alloggi senza restrizioni) sono di competenza legislativa concorrente. Tuttavia, secondo la decisione, i Länder sono autorizzati a legiferare solo finché e nella misura in cui la Federazione non abbia fatto un uso definitivo della sua competenza legislativa. Tuttavia, ora che il legislatore federale ha regolato definitivamente la legge sugli affitti, non c'è più spazio per la competenza legislativa dei Länder. Dal momento che il MietenWoG Bln regola anche il livello di affitto per le abitazioni senza restrizioni nel suo nucleo, è nullo nel suo insieme secondo la decisione del BVerfG.

Il "Berliner Mietendeckel" consiste essenzialmente in tre serie di regolamenti:

- un blocco dell'affitto, che vieta un affitto che supera quello effettivamente concordato entro il 18.6.2019 (data limite);

- un massimale d'affitto in caso di subaffitto, anche se sono permessi i supplementi relativi alla qualità dell'edificio e delle pertinenze, così come in caso di modernizzazione;

- un divieto generale di affitti eccessivi.

Le disposizioni del MietenWoG Bln non si applicano ai nuovi edifici che pronti dopo il 1° gennaio 2014.

I tubi di drenaggio posati all'esterno di un edificio, che raccolgono e drenano esclusivamente le precipitazioni e le acque d'infiltrazione, non servono all'approvvigionamento idrico. L'acqua che fuoriesce da un tale sistema di drenaggio in violazione del suo scopo previsto non costituisce quindi un danno all'acqua delle tubature rientrante nella sfera dell'assicurazione dell'edificio residenziale. Piuttosto, il loro scopo strutturale è unicamente quello di drenare il suolo, cioè di raccogliere e scaricare l'acqua fogliare e piovana.

Il 18 marzo 2021, la Corte federale di giustizia (Bundesgerichtshof) ha stabilito che un locatore può chiedere un aumento dell'affitto secondo i regolamenti applicabili fino alla fine del 2018 sulla base delle misure di modernizzazione del suo grande complesso residenziale annunciate nel dicembre 2018 per il periodo a partire dal dicembre 2019. Non è richiesta una stretta connessione temporale tra l'annuncio di modernizzazione e l'inizio previsto dei lavori.

Nel caso deciso, il locatore aveva annunciato agli inquilini, a fine dicembre 2018, delle misure di ammodernamento che dovevano essere realizzate nel periodo da dicembre 2019 a giugno 2023 (installazione di un isolamento termico, sostituzione di finestre, installazione di tapparelle, ecc.) Un inquilino riteneva che l'annuncio non fosse valido a causa della mancanza di una stretta connessione temporale con l'attuazione delle misure previste, e pertanto l'aumento dell'affitto dopo il completamento delle misure di modernizzazione sarebbe possibile solo secondo la legge in vigore dal 1° gennaio 2019 e non prima, secondo la vecchia legge.

Lo scenario del procedimento è la modifica delle disposizioni di legge sugli aumenti di affitto dopo l'ammodernamento. Mentre il regolamento statutario applicabile fino al 31.12.2018 permetteva un aumento dell'affitto annuale dell'11% dei costi sostenuti per la modernizzazione, la nuova legge permette solo un aumento dell'affitto di un massimo dell'8% e prevede anche un tetto massimo.

Nella loro sentenza del 12 marzo 2021, i giudici della Cassazione tedesca (Bundesgerichtshof) hanno deciso che una richiesta di risarcimento danni in un contratto di acquisto a causa di vizi della proprietà acquisita può ancora essere calcolata sulla base dei costi ("fittizi") di riparazione del vizio che si prevede di sostenere ma che non sono ancora stati sostenuti.

Nell'ambito della piccola richiesta di risarcimento, l'acquirente può chiedere o il risarcimento del valore ridotto a causa del difetto o il risarcimento dei costi presumibilmente necessari per rimediare al difetto, per cui è irrilevante se il difetto viene effettivamente rimosso.

Secondo il codice civile tedesco, un locatore ha un interesse legittimo a terminare la locazione, tra l'altro, se gli viene impedito un ragionevole sfruttamento economico della proprietà dalla continuazione della locazione e subirebbe così notevoli pregiudizi. La Corte suprema federale (BGH) ha, tuttavia, chiarito che la demolizione di un edificio senza sostituzione non costituisce un pregiudizio economico meritevole di tutela.

Il caso concerne degli inquilini che abitavano da diversi decenni una ex casa di lavoratori agricoli, pagando un affitto di soli 60 euro netti al mese. Il bagno non si trovava nell'edificio principale ma in un'ala laterale altrimenti inutilizzata e c'era un altro appartamento in affitto nell'edificio principale. L'erede della proprietà ha dato agli inquilini il preavviso di sfratto, motivando che l'ala laterale avrebbe dovuto essere demolita per "ragioni economiche e strutturali", perché un restauro non era "lontanamente fattibile". La zona dove si trova il bagno era "molto fatiscente" e solo "accessibile con un rischio considerevole". L'aggiunta di un nuovo bagno sarebbe costato circa 26.000 euro, il che non era economicamente fattibile dato il basso affitto.

I giudici non hanno seguito le argomentazioni del proprietario e hanno dato ragione agli inquilini, per cui il proprietario non ha potuto esercitare il diritto allo sfratto dell'appartamento.