DER KAUF EINER IMMOBILIE IN DEUTSCHLAND

Den Vorvertrag gibt es in Deutschland nicht, und jede private Urkunde über einen Grundstückskauf oder eine sonstige Verfügung über ein Grundstück ist in Deutschland nichtig, da nur notarielle Urkunden gültig sind. 

Private Vereinbarungen, die von der notariellen Urkunde abweichen, führen zur absoluten Nichtigkeit des Geschäfts (z.B. wenn ein anderer Preis als der in der notariellen Urkunde genannte vereinbart wird), und zwar ohne zeitliche Begrenzung.

Jede Verfügung über ein Grundstück durch eine notarielle Urkunde wird erst mit der Eintragung in das Grundbuch wirksam. Zur Sicherung der Rechte des Käufers muss die Eintragung der Auflassungsvormerkung beantragt werden.

Der Käufer zahlt erst nach ordnungsgemäßer Eintragung der Vormerkung, die vom Notar geprüft und bestätigt wird.

Freiwillige Hypotheken sind in Deutschland selten. Stattdessen wird zur Absicherung eines Bankkredits eine Grundschuld verwendet. Diese wird zugunsten der Bank in der vereinbarten Höhe im Grundbuch eingetragen. Die Bank und der Käufer vereinbaren in einem gesonderten Vertrag, dass die Grundschuld das Bankdarlehen absichert, was in einem Darlehensvertrag festgehalten wird. Der Vorteil dieses Systems besteht darin, dass Vertragsänderungen zwischen der Bank und dem Kunden vereinbart werden können (z. B. wenn der Kunde nach Rückzahlung des Bankdarlehens für den Kauf der Immobilie ein weiteres Bankdarlehen für einen anderen Zweck beantragt, das durch die Grundschuld gesichert wird), ohne dass diese Änderungen im Grundbuch eingetragen werden müssen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Parteien, nachdem sie sich über die Bedingungen des Immobilienkaufs geeinigt haben, den Notar, der in der Regel vom Käufer ausgewählt wird, mit der Ausarbeitung eines Vertragsentwurfs beauftragen. Nach Einigung über den Inhalt schließen die Parteien den förmlichen Kaufvertrag in notarieller Form ab. Wenn der Käufer einen Teil des Kaufpreises finanzieren muss, beantragen die Parteien die Eintragung einer Hypothekenschuld für die Bank unter der Bedingung, dass die Bank sich verpflichtet, das Darlehen ausschließlich dem Verkäufer zur Verfügung zu stellen, der es nur zur Zahlung des Kaufpreises der Immobilie verwenden darf. Außerdem beantragen die Parteien die Eintragung der Grundschuld zugunsten des Käufers. Der Notar prüft dann, ob die Immobilie frei von Rechten Dritter ist (z.B. von Banken, die dem Verkäufer ein Darlehen gewährt haben), und wenn er feststellt, dass frühere Grundschulden auf den Schuldner umgeschrieben wurden, fordert er den Käufer auf, diese Gläubiger zu bezahlen, um die Immobilie von diesen Umschreibungen zu befreien, nachdem er die Richtigkeit der Eintragung der Vormerkung überprüft hat. Nach Zahlung des Kaufpreises (ggf. über die finanzierende Bank) beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung des Eigentums des Käufers und die Löschung der Vormerkung zu seinen Gunsten.

Der Finanzierungvertrag

Ein Hypothekendarlehen ist ein zweckgebundenes Darlehen, d.h. es wird von Banken oder Bausparkassen in der Regel ausschließlich zur Finanzierung eines Immobilienkaufs, eines Bauvorhabens oder einer Anschlussfinanzierung gewährt. 

Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie selbst. 

Die Bank lässt sich ins Grundbuch eintragen. Ist der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage, den Kredit zu bedienen, kann die Bank die finanzierte Immobilie versteigern und anschließend die ausstehende Restschuld bedienen. 

Eine interessante Möglichkeit besteht darin, dass der Darlehensnehmer nach Rückzahlung des Darlehens die eingetragene Hypothek zur Absicherung weiterer zukünftiger Darlehen, die nicht im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, verwenden kann.

Die in § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches enthaltene Formvorschrift der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages unterstreicht die große wirtschaftliche Bedeutung des Grundstückskaufvertrages. 

Der Notar ist beiden Vertragsparteien gegenüber zur Neutralität verpflichtet. 

Worauf muss ich bei der notariellen Beurkundung besonders achten?

Zu Ihrer eigenen Absicherung sollten Sie nicht nur Ihre Immobilie dokumentieren, sondern auch auf andere Punkte achten. Denn der Verkauf einer Immobilie kann unter Umständen steuerliche und haftungsrechtliche Konsequenzen für Sie haben.

Ein notariell beurkundeter Kaufpreis kann für Sie steuerliche Konsequenzen haben. Wenn Sie ein Haus verkaufen, sollten Sie sich dieser Konsequenzen bewusst sein. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss der Verkäufer einen eventuellen Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Da ein Notar keine Steuerberatung anbietet, sollten Sie sich diesbezüglich an einen Steuerberater wenden.

Da in Deutschland der Kauf mit der Zahlung des Kaufpreises abgeschlossen ist und diese Zahlung nicht - wie in Italien - gleichzeitig mit der Unterzeichnung des Notarvertrages, sondern erst danach erfolgt, ist es in Deutschland üblich, dass die Zahlung des Kaufpreises erst nach der Unterzeichnung des Notarvertrages erfolgt, sobald die Parteien unterschrieben haben, nimmt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Damit wird das Grundbuch für den Verkäufer gesperrt und weitere Eintragungen (Rechtsänderungen oder Belastungen) zum Nachteil des Käufers werden verhindert. Nach Zahlung des Kaufpreises wird der notarielle Kaufvertrag endgültig im Grundbuch eingetragen und der Käufer wird quasi als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Der Kauf eines Hauses ist nicht nur mit der Zahlung des Kaufpreises verbunden, sondern auch mit der Bezahlung aller anderen Parteien, die neben dem Verkäufer an dem Geschäft beteiligt sind.

So fallen Kosten für den Notar, den Makler und nicht zuletzt für den Staat an, der über das Konsistorium Ihre Eigentumsrechte verwahrt.

Diese Kaufnebenkosten machen einen nicht unerheblichen Teil der Kauf- und Verkaufskosten aus. 

Es ist nicht ungewöhnlich, 10 % der Nebenkosten zum Kaufpreis hinzuzurechnen. Die Höhe der Nebenkosten hängt von der Region ab, in der Sie kaufen, da die Grundsteuer von Region zu Region variiert.

Die Nebenkosten beim Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung sind natürlich unterschiedlich. Es gibt aber auch Kosten, die bei allen Kaufvarianten gleich sind.

Auf jeden Fall fallen die folgenden Nebenkosten an:

-) Notarielle Urkunde 

-) Eintragung ins Grundbuch 

-) Grunderwerbsteuer 

-) Marktübliche Maklergebühr 3,5 - 7 % inkl. MwSt.

Im Einzelnen

-) Notarkosten

Der notarielle Kaufvertrag für den Erwerb einer Wohnung ist gesetzlich vorgeschrieben.

Die notarielle Beurkundung ist daher notwendig, um den Kauf zu formalisieren. Die Notarkosten betragen ca. 1% des Kaufpreises. 

Wird der Notar mit weiteren Leistungen im Zusammenhang mit dem Haus- oder Wohnungskauf beauftragt, erhöht sich der Betrag entsprechend. Ein Beispiel: Sie kaufen mit einer Hypothek und müssen deshalb den Darlehensvertrag mit der Bank auflösen. Oder Sie wollen gleichzeitig mit dem Kauf ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht zugunsten Dritter einräumen.

Normalerweise zahlt der Käufer alle Notarkosten. Es kann aber auch etwas anderes vereinbart werden. 

-) Kosten der Eintragung

Der eigentliche Eigentumswechsel findet erst mit der Eintragung ins Grundbuch statt. Der notariell beurkundete Kaufvertrag reicht nicht aus, um formell Eigentum an der Immobilie zu erwerben. Der Notar stellt auch die Kosten des Grundbuchamtes in Rechnung, die sich in Eintragungsgebühren für den Eigentumswechsel und Vollzugsgebühren für den Kauf der Immobilie unterteilen. 

Diese Kosten variieren je nach Gebührenordnung und Höhe des vereinbarten Kaufpreises und betragen in der Regel etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.

-) Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstücksteils erhoben wird. Sie wird auf der Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes erhoben und ist eine Landessteuer, die auf die Gemeinden übertragen werden kann. 

Der Steuersatz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg und Thüringen) vom Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). 

Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis. 

-) Maklerprovision

Nach § 652 BGB steht dem Makler für seine Tätigkeit eine Provision zu, wenn er einen Kaufinteressenten nachgewiesen hat und aufgrund seiner Vermittlungstätigkeit ein Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist. 

Weitere Gebühren sind dem Makler nur zu erstatten, wenn dies vorher vereinbart wurde (auch wenn der Vertrag nicht zustande kommt).

Im Gegensatz zu den Notargebühren gibt es für die Maklerprovision keine Gebührenordnung, die die Höhe des Honorars regelt. Die Höhe der Provision kann daher frei vereinbart werden. Lediglich bei der Vermittlung von Mietverträgen hat der Gesetzgeber die maximal zulässige Provision auf 2 Monatsmieten begrenzt.

Beim Verkauf von Immobilien wird die Maklerprovision in den meisten Regionen zwischen Verkäufer und Käufer hälftig geteilt - für beide Parteien eine Bruttoprovision von 3,57 % des Kaufpreises - in den Regionen Hamburg (6,25 %), Bremen und Hessen (5,95 %) sowie Berlin und Brandenburg (7,14 %) wird die Maklerprovision in der Regel vollständig vom Käufer getragen. 

Maklerprovisionen sind beim Verkauf von Immobilien nur dann steuerlich absetzbar, wenn ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn erzielt wurde, z.B. weil die Immobilie zum Betriebsvermögen gehörte oder innerhalb von 10 Jahren vermietet und verkauft wurde.

Die in § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches enthaltene Beurkundungspflicht beim Grundstückskauf unterstreicht die große wirtschaftliche Bedeutung des Grundstückskaufvertrages. 

In der Wahl des Notars sind die Vertragsparteien frei. In den meisten Fällen ist die Wahl des Notars jedoch Sache des Käufers, da die Kosten des Notars in der Regel vom Käufer zu tragen sind.

Der Notar ist beiden Vertragsparteien gegenüber zur Neutralität verpflichtet und hat die Aufgabe, die Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung und Tragweite des Vertrages aufzuklären. Es ist jedoch nicht Aufgabe des Notars, Käufer oder Verkäufer auf nachteilige Klauseln hinzuweisen oder deren Interessen zu vertreten. Um auf der sicheren Seite zu sein, lohnt es sich jedoch, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren.

Worauf muss ich beim notariellen Kaufvertrag besonders achten?

Der wichtigste Punkt in einem Hauskaufvertrag ist die genaue Beschreibung des Kaufobjekts. Um Haus und Grundstück genau zu beschreiben, zieht der Notar das Grundbuch heran. Dort findet er Informationen über die Größe, die Lage und die Art der Bewirtschaftung. Im Grundbuch werden auch so genannte Dienstbarkeiten eingetragen. Ein Beispiel dafür ist eine gemeinsame Zufahrt, die mit dem Grundstücksnachbarn geteilt werden muss. Wenn solche Dienstbarkeiten bestehen, müssen sie sorgfältig geprüft werden.

Häufig wird neben den "wesentlichen Bestandteilen" des bebauten Grundstücks (§ 93 BGB) auch sogenanntes Zubehör (§ 97 BGB, bewegliche Einrichtungsgegenstände) verkauft. Da das Zubehör beim Verkauf nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, empfiehlt es sich, es in der notariellen Urkunde gesondert aufzuführen (und damit den Kaufpreis zu mindern, der stattdessen der Grunderwerbsteuer unterliegt).

Als Kaufpreis gilt der tatsächlich gezahlte Preis. Eine falsche Angabe im Vertrag ist strafbar. Beträge, die der Käufer über den vertraglich vereinbarten Kaufpreis hinaus gezahlt hat, sind daher rechtlich nicht gesichert.

Da in Deutschland der Kauf mit der Zahlung des Kaufpreises abgeschlossen ist und diese Zahlung nicht - wie in Italien - gleichzeitig mit der Unterzeichnung des notariellen Vertrages erfolgt, sondern danach, sobald die Parteien unterschrieben haben, nimmt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch vor. Damit wird das Grundbuch für den Verkäufer gesperrt und weitere Eintragungen (Rechtsänderungen oder Belastungen) zum Nachteil des Käufers werden verhindert. Nach Zahlung des Kaufpreises wird der notarielle Kaufvertrag endgültig in das Grundbuch eingetragen und der Käufer quasi als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.