Neubau-Immobilien UND Neubauprojekte IN ITALIEN

Der Kauf von einer Immobilie im Bau in Italien ist eine attraktive Möglichkeit, Ihr Traumhaus nach Ihren individuellen Vorstellungen zu gestalten.

Haben Sie eine Immobilie in Italien gefunden, die noch im Bau ist? Dann ist das italienische Baurecht zu beachten.

Der Kauf einer italienischen Immobilie im Bau ermöglicht nicht nur die Möglichkeit, die Immobilie nach eigenen Wünschen zu personalisieren, sondern auch, eine Immobilie zu erwerben, die perfekt Ihren Vorstellungen entspricht. 

Unter "im Bau befindlichen Gebäuden" sind nach italienischen Baurecht Gebäude zu verstehen, für die eine Baugenehmigung beantragt wurde und die noch gebaut werden müssen oder deren Bau bisher nicht abgeschlossen ist, da sie sich in einem Stadium befinden, in dem die Nutzungsbescheinigung bislang nicht erteilt werden kann.

Hier finden Sie umfassende Informationen und professionelle Beratung, um diesen Prozess für Sie so sicher und effizient wie möglich zu gestalten.

Wieso brauche ich den Notar?

Der Vorvertrag über den zu bauenden Haus bezieht sich nach italienischem Baurecht auf den Verkauf einer "zukünftigen Sache", d. h. einer Sache, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch nicht entstanden ist. Diese Besonderheit erfordert das Eingreifen des Notars, der den Vorvertrag in Form einer öffentlichen Urkunde abfasst und - wenn eine der Vertragsparteien dies beantragt - in den öffentlichen Grundbüchern umschreibt, um den Käufer zu schützen (z. B. im Falle des Konkurses des Bauunternehmers vor der Fertigstellung der Immobilie und ihrer Übergabe). Die Umschreibung im Italienischen Grundbuchamt des Vorvertrags dient dazu, den Käufer vor dem Risiko zu schützen, dass eine andere Partei Anspruch auf das Eigentum an der Immobilie erhebt.

Was soll der Vorvertrag enthalten?

Gerade um den Käufer vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, legt das Gesetz den Mindestinhalt des Vorvertrags fest, d. h. die Dinge, die auf keinen Fall in dem Vertrag fehlen dürfen, und dazu gehören

1. die Angabe der Baugenehmigung (oder des Bauantrags) und aller sonstigen Berechtigungstitel;
2. die Angabe etwaiger Verpflichtungserklärungen und städtebaulicher Vereinbarungen;
3. die Leistungsbeschreibung und die Projektzeichnungen;
4. gegebenenfalls das Vorhandensein von Hypotheken oder vorbelastenden Abtretungen, die das Grundstück belasten
5. die technischen Merkmale des Bauwerks;
6. die maximalen Ausführungsfristen für die Immobilie;
7. den Gesamtpreis für den Verkauf;
8. Angaben zur Gewährleistung,

Was muss der Notar beachten?

Beim Abschluss des endgültigen Kaufvertrags muss der Notar prüfen, ob der Verkäufer diesen Verpflichtungen nachgekommen ist und ob die Baugenehmigung in Ordnung ist, sonst kann der italienische Notarvertrag nicht aufgesetzt werden.

Um das Risiko unangenehmer Überraschungen zu vermeiden, behält der Notar auch den Restbetrag des vom Käufer für den Immobilienkauf gezahlten Preises ein und überweist ihn nur dann an den Verkäufer, wenn die Urkunde erfolgreich umgeschrieben wurde; andernfalls gibt er den Betrag an den Käufer zurück.

2. eine Versicherungspolice mit einer Mindestlaufzeit von zehn Jahren abzuschließen, um eventuelle Baumängel und die Risiken des Untergangs der Immobilie abzudecken (z. B. im Falle eines Einsturzes oder einer vollständigen oder teilweisen Zerstörung des im Bau befindlichen Gebäudes).

Eine Bürgschaft kann auch von mehreren Bürgen gemeinsam übernommen werden. In diesem Fall können die einzelnen Bürgschaften entweder durch getrennte Urkunden für jeden Bürgen und seine jeweiligen Anteile oder durch eine einzige Urkunde, in der die Bürgen und ihre jeweiligen Anteile aufgeführt sind, übernommen werden. Die Aufteilung nach Anteilen wirkt im Verhältnis der Bürgen untereinander, unbeschadet der gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Käufer der zu bauenden Immobilie.

Die Bürgschaft muss den Höchstbetrag der Gesamtsumme der Bürgschaft abdecken, der den Beträgen und dem Wert aller anderen Gegenleistungen entspricht, die der Bauträger bereits erhalten hat und die er gemäß den im Vertrag festgelegten Bedingungen noch erhalten muss, und zwar ohne Selbstbehalt.

Die Wirksamkeit der Bürgschaft erlischt nämlich, wenn der Bürge vom Bauträger oder einer anderen Partei eine Kopie der Urkunde über die Übertragung des Eigentums an der Immobilie oder der endgültigen Abtretungsurkunde erhält.

Die Versicherungsschutz greift auch, wenn Probleme mit dem Baugrund auftreten, insbesondere wenn die Immobilie aufgrund von Mängeln nicht mehr für die vorgesehene Nutzung geeignet ist. Jedoch, bei Fehlern am Boden, wird die Haftung des Bauunternehmers ausgeschloßent, wenn er sich bereits vor Beginn der Arbeiten herausstellt und der Bauherr dennoch die Fortsetzung der Arbeiten verlangt, sofern er früher entstanden ist und entdeckt wurde.

Welche Mängel sind gedeckt?

In Bezug auf Baumängel, so sind diese die, die sowohl die wesentlichen Teile der Immobilie als auch bestimmte zusätzliche Punkten betreffen können, die die dauerhafte Nutzung der Immobilie ermöglichen, für die sie gebaut wurde, wie z. B. die Heizungsanlage oder der Schornstein selbst, und die daher bei Vorliegen von Mängeln beeinträchtigt werden. 

Was wird von der Versicherung gedeckt?

Die italienische Rechtsprechung hat die Baumängel, für die eine zehnjährige Garantie gilt, genau aufgelistet: 

- Verlegung oder der Bruch des Fußbodens innerhalb und außerhalb der Wohnung (z. B. auf der Treppe) und der angrenzenden Wandteile 

- Beschädigung von gemeinsamen Arbeiten im Zusammenhang mit Fußböden und Installationen; 

- Infiltrationen in den inneren und gemeinsamen Teilen, die auf eine schlechte Abdichtung zurückzuführen sind; 

- Unzulänglichkeiten und Funktionsstörungen im Zusammenhang mit der Wasserversorgung und den Klärgruben;

- die Nichtfunktionalität von Aufzügen; 

- jede Störung der Heizungsanlage;

- der Einsturz oder Zerfall von Außenfassaden.

Hingegen haftet der Bauträger nicht für ästhetische Mängel, für die der Gesetzgeber eine weniger strenge Regelung vorsieht, indem er den Bauherrn gemäß Artikel 1667 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet, Mängel innerhalb von 60 Tagen zu beanstanden und zu melden.

Beim Abschluss einer Schadensversicherung sind daher verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, angefangen bei den Höchstentschädigungssummen der Police selbst: So ist unbedingt darauf zu achten, dass der für die Versicherung des Hauses vorgesehene Betrag auch tatsächlich alle Kosten abdeckt, und es empfiehlt sich, auch andere wichtige Punkte zu prüfen, wie die Nichtzahlung der Prämie und etwaige Abweichungen im Verlauf der Arbeiten vom ursprünglichen Projekt.

Dann gibt es den Vorvertrag (sog. "compromesso",) d.h. eine öffentliche oder private Urkunde, die von einem Notar beglaubigt wird und die Verpflichtung enthält, den Kauf abzuschließen, was wiederum den Käufer schützt. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vorvertrag innerhalb von 20 bis 30 Tagen nach seinem Zustandekommen bei der Steuerbehörde registriert werden muss. Für diesen Schritt ist eine Eintragungssteuer zu entrichten, die auf einen festen Betrag von 200 Euro festgesetzt ist.

Sie beträgt 0,50 % der als Anzahlung vorgesehenen Beträge und 3 % der als Vorschuss auf den Kaufpreis gewährten Beträge, wenn die Übertragung nicht mehrwertsteuerpflichtig ist; andernfalls wird ein fester Betrag von 200 Euro fällig.

Diese bei der Eintragung des Vorvertrags gezahlte Steuer wird dann von der bei der Eintragung des endgültigen Kaufvertrags fälligen Steuer abgezogen.

Darüber hinaus ist eine Stempelsteuer zu entrichten: 16 Euro für jede 4 Seiten (und auf jeden Fall alle 100 Zeilen) oder 155 Euro, wenn der Vorvertrag in Form einer öffentlichen Urkunde oder eines notariellen Privatvertrags abgefasst wurde.

Hinzu kommen die Grundbuchsteuer von 200 Euro und die Hypothekensteuer von ebenfalls 200 Euro. Und dann ist da noch die Mehrwertsteuer, die beim Kauf einer Immobilie in Bau 10 % des Kaufpreises entspricht.

Das ist noch nicht alles: Es fallen Notargebühren an, die sich nach dem Tarif des Notars richten

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