IMMOBILIENKAUF IN ITALIEN UND ITALIENISCHES IMMOBILIENRECHT

Der Immobilienkauf in Italien für Deutsche ist aufgrund des komplizierten italienischen Immobilienrechts oft mit besonderen Herausforderungen verbunden

Wenn jemand eine Immobilie in Italien kaufen möchte, sollte er sich gut informieren, damit er die perfekte Immobilie findet. Eine der besten Regionen ist die Toskana, die für ihre atemberaubenden Landschaften und ihre lebendige Kultur bekannt ist. In dieser Region befinden sich auch einige der berühmtesten Städte Italiens, darunter Florenz und Siena. Eine weitere gute Wahl für Immobilienkäufer ist die Region Gardasee, die sich im nördlichen Teil des Landes befindet und für ihre malerischen Städte und Dörfer bekannt ist. Diese Region ist auch für ihre hervorragenden Weine und Olivenöle bekannt.

Eine weitere beliebte Destination für Immobilienkäufer ist die Region um den Comer See. Diese Gegend ist bekannt für ihre atemberaubenden Aussichten und malerischen Dörfer. Der See selbst ist auch ein großartiger Ort zum Schwimmen und Bootfahren. Unabhängig von der gewählten Region sollte man sich auf jeden Fall gründlich informieren, bevor man eine Entscheidung trifft. Es ist ratsam, mit Einheimischen zu sprechen und die Region persönlich zu besuchen.

Wir nehmen Kontakt mit dem Makler, dem Verkäufer, erstellen das Kaufangebot sowie den Vorvertrag und den italienischen Kaufvertrag inkl. den Termin beim Notar in Italien.

SCHRIFTEN ZUM KAUF EINER IMMOBILIE IN ITALIEN

Expertenrat ist in der Regel unverzichtbar, nicht nur in Bezug auf die Vertragsgestaltung, sondern auch im Kontakt mit Behörden, zum Beispiel um herauszufinden, ob für das angebotene Objekt überhaupt eine Baugenehmigung vorliegt. Hier ist besondere Sorgfalt am Platze, da Gutgläubigkeit beim Erwerb eines Schwarzbaus nicht entschuldigt.  Selbst bauliche Veränderungen können Schwarzbauten sein. Die Sanktionen sind stets hart und teuer. Teuer wird es auch, wenn etwa ein landwirtschaftliches Grundstück erworben wird, in der Erwartung eine Baugenehmigung für das ersehnte Ferienhaus zu erhalten – dann aber klar wird, dass solche Baugenehmigungen nur Landwirte für landwirtschaftliche Gebäude erhalten.

Wir verstehen, dass der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land komplex sein kann.

Deshalb sind wir als erfahrene Rechtsanwälten Ihre richtigen Partner, die Sie durch den gesamten Kaufprozess begleiten – von Ihren ersten Besichtigung bis zum Abschluss des Kaufvertrags.

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Kaufangebot an sich bereits verbindlich sein könnte, d.h. Sie zum Kauf verpflichten kann. Daher sollten Sie von Anfang an versuchen, alle Klauseln aufzunehmen, die Sie zur Wahrung Ihrer Interessen für angemessen halten.

Was ist in dem Kaufangebot aufzunehmen?

Das Angebot, das ausschließlich schriftlich einzureichen ist, muss die folgenden Angaben enthalten:

(-) Angaben zum Käufer, der das Angebot unterbreitet hat.

(-) Daten des Eigentümers der Immobilie

(-) Immobiliendaten mit Katasterbezug und Planimetrie

(-) Einhaltung der Gebäude- und Stadtplanungsvorschriften und mögliches Vorhandensein von Hypotheken

(-) Vom Käufer angebotener Preis, Zahlungsbedingungen. Im Falle eines Darlehens ist es ratsam, mindestens 30 Tage nach der Annahme anzugeben, bevor man zur Urkunde geht.

(-) Angaben zum Makler und dessen Eintrag in das Register

(-) Höhe der an den Immobilienmakler zu zahlenden Provisionen und Zeitplanung.

(-) Frist, innerhalb derer der Vorschlag angenommen werden muss.

(-) Wenn der Käufer ein Darlehen beantragen muss, ist es notwendig, darauf hinzuweisen, dass der Vorschlag von der Aufnahme des Darlehens abhängig ist.

Auswirkungen des Kaufangebots

Das Kaufangebot wird in der Regel von der Zahlung eines Betrages begleitet, um das Haus zu "stoppen", was die Kaufabsicht verstärkt. Dieser Betrag kann durch einen nicht übertragbaren Scheck bezahlt werden, der an den Verkäufer zu zahlen ist. Für den Fall, dass der Vorschlag nicht angenommen wird, muss der Makler diesen Betrag an den Käufer zurückerstatten, der keine weitere Entschädigung verlangen kann.

Das Kaufangebot ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das nur den potenziellen Käufer bindet, und wenn es sich um ein unwiderrufliches Kaufangebot handelt, kann es nicht zurückgezogen werden. In der Zwischenzeit kann der Verkäufer andere Optionen in Betracht ziehen.

Erst nach Annahme des Kaufangebots sind beide Parteien verpflichtet, den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. In diesem Fall können Sie je nach den im Angebot enthaltenen Klauseln einen Vorvertrag abschließen oder direkt zur Urkunde mit den im Kaufangebot genannten Bedingungen gehen.

Der Vorvertrag

Die Entscheidung für einen späteren Vorvertrag garantiert weitere Überprüfungen und Kontrollen sowohl am Gebäude als auch bei den Vertragsparteien. In jedem Fall kann der Käufer, der unangenehme Überraschungen vermeiden möchte, überprüfen, ob im Kaufangebot eine Klausel enthalten ist, die die Urkunde verhindert, wenn es Mängel an der Immobilie gibt.

Hat der Interessent ein geeignetes Objekt ausfindig gemacht und sich mit dem Verkäufer über den Kaufpreis und die sonstigen relevanten Bedingungen geeinigt, schließt er mit dem Verkäufer einen sogenannten Vorvertrag (italienisch: "Contratto preliminare" ). 

Der Vorvertrag muss schriftlich abgeschlossen sein; nur dann ist er vor Gericht durchsetzbar.

Der Contratto preliminare ist ein privatschriftlicher Vertrag, in dem die Kaufvertragsparteien die Vertragsbedingungen niederlegen, insbesondere natürlich den Kaufpreis, den Zustand des Objekts, vielleicht auch Bestimmungen über Zubehör usw. Dieser Vertrag kann auch in der Form einer Privaturkunde mit beglaubigter Unterschrift sowie in der Form einer öffentlichen Urkunde vom Notar erstellt werden. Der Vorteil der öffentlichen Urkunde besteht in der Möglichkeit, den Vertrag im Grundbuchamt eintragen zu lassen. Die Eintragung schützt den Käufer vor der Gefahr, dass sich zwischen Unterzeichnung des Vorvertrags und der Unterzeichnung des notariellen Vertrages die rechtliche Lage der Immobilie verändert, z.B. durch Eintragung einer Hypothek gegen den Verkäufer; die Wirkung der Eintragung des Vorvertrages geht aber nicht so weit, wie die Auflassungsvormerkung im deutschen Rechtssystem. Die Eintragung des Vorvertrages bewirkt im Falle der Nichtdurchführung des Vertrages, z.B. wegen Insolvenz des Verkäufers, lediglich Vorzugsrechte auf finanzielle Entschädigung, keinen Eigentumsbeschaffungsanspruch.

Wird eine zu errichtende bzw. bisher nicht fertiggestellte Immobilie verkauft (typisch beim Erwerb vom Bauträger), bedarf der Vorvertrag unbedingt der Form der öffentlichen Urkunde und der Registrierung.

Üblicherweise wird der Kaufpreis in zwei Teilbeträge aufgegliedert, nämlich in eine Anzahlung, die bei Unterschrift dieses Vertrages zu entrichten ist, und den restlichen Betrag, der bei Abschluss des nachfolgenden Notarvertrages zu bezahlen ist.

Die Anzahlung – meist 15 – 25 % des Kaufpreises - wird im Kaufvertrag häufig als Sicherheitsleistung für die Erfüllung des Kaufvertrages formuliert. Die rechtliche Folge daraus ist, dass der Kaufinteressent, der nach Abschluss des Vorvertrages das Interesse an das Objekt verliert, bei Nichterfüllung des Vertrages die von ihm geleistete Anzahlung nicht zurückfordern kann; umgekehrt schuldet der Verkäufer, der seinerseits nicht erfüllt, den doppelten Betrag der Anzahlung als Schadensersatz.

Die Praxis, dass relativ hohe Summen schon bei Abschluss des Vorvertrages bewegt werden, ohne dass reale Sicherheiten gegeben sind, ist für Betrüger eine reizvolle Situation. Vorsicht ist deshalb angebracht!

Wichtig: Der Vorvertrag ist ein beide Parteien bindender Vertrag, der dazu führt, dass jede Partei Erfüllung der niedergelegten Vereinbarungen verlangen kann, der Käufer also die Übereignung des Grundstücks, der Verkäufer die Bezahlung des Kaufpreises. 

Ein Rücktritt aus Kaufreue führt zu erheblichen Schadenersatzforderungen der anderen Vertragspartei.

a) 10 % Mehrwertsteuer für die nicht unter die Luxuskategorie fallende Wohnungen (auf die Luxuswohnungen sind es 20 % Mehrwertsteuer). Nicht unter die Luxuskategorie fallende Wohnungen sind jene, die die im Ministerialdekret vom 02.08.69 aufgeführten Eigenschaften nicht aufweisen (dort werden als Luxuswohnungen unter anderem Wohnungen betrachtet, die mit einem Schwimmbad mit einer Fläche von mindestens 80 qm oder mit Tennisplätzen mit drainiertem Untergrund mit einer Fläche von mindestens 650 qm ausgestattet sind); wenn die Immobilie mehr als vier Jahre früher gebaut wurde, fällt Mehrwertsteuer nicht an.

b) Registergebühren im fixen Ausmaß: € 168,00

c) Hypothekengebühren im fixen Ausmaß: € 168,00

d) Katastergebühren im fixen Ausmaß: 168,00

Wenn der Verkäufer hingegen nicht mehrwertsteuerpflichtig ist (z.B. eine Privatperson), hat der Käufer folgende Abgaben zu leisten:

- Registergebühren: 7 %

- Hypothekengebühren: 2 %

- Katastergebühren: 1 %

Die Bemessungsgrundlage für die Anwendung der anteilmäßigen Registergebühren entspricht dem sogenannten Katasterwert, wenn es sich um eine Immobilie, die als Wohnung an eine Privatperson zur Privatnutzung verkauft wird, handelt.

Der Katasterwert wird durch die Multiplikation des aktualisierten Katastereintrags mit folgenden Koeffizienten errechnet:

a) 120 für Gebäude der Katasterkategorien A, C (ausgenommen sind die Kategorien A/10, C/1) und D

b) 140 für Gebäude der Katasterkategorie B (öffentliche Gebäude) b) 60 für Gebäude der Kategorie A/10 (Büros und Ateliers)

c) 40,8 für Gebäude der Kategorien C/1 (Läden und Geschäfte) und E.

Wenn es sich nicht um eine Wohnung, sondern um Grundstücke, oder Gewerbeflächen oder Büros handelt, oder wird die Immobilie an ein Unternehmen verkauft, entspricht die Bemessungsgrundlage für die Anwendung der anteilmäßigen Registergebühren dem im Kaufvertrag erklärten Wert der Immobilie.

Die Abgaben (Registergebühren, Hypothekar- und Katastergebühren) werden vom Notar bei der Registrierung des Verkaufs im Kataster eingezahlt. Der Notar kassiert deshalb diese Abgaben vom Käufer bei der Beurkundung.

Hinweis: Wenn das Amt überzeugt ist, der Wert der betreffenden Immobilie übersteige den in der Urkunde angegebenen Wert, berichtigt es die Angaben und rechnet die höheren zu zahlenden Steuern ab (sowie ein Bußgeld und Zinsen) und benachrichtigt den Steuerzahler innerhalb von drei Jahren ab der Zahlung der Proportionalsteuer mit einem entsprechenden Bescheid. Wenn der Steuerzahler jedoch im Kaufvertrag einen Wert erklärt hat, der nicht unter dem anhand der Katasterdaten bestimmten Wert liegt, kann das Amt den Wert nicht berichtigen. Für mehrwertsteuerpflichtige Veräußerungen besteht die Bemessungsgrundlage aus dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis.

Handelt es sich um landwirtschaftlichen Grund, den ein Nichtlandwirt erwirbt, werden 18 % Erwerbssteuern fällig (15 % Registergebühren, 2 % Hypothekengebühren, 1 % Katastergebühren). Jedoch kann der deutsche Erwerber zum Landwirt „optieren“, wenn er die entsprechenden Voraussetzungen innerhalb von drei Jahren erfüllt. In diesem Fall ermäßigt sich die Erwerbssteuer auf 11 % (8 % Registergebühren, 2 % Hypothekengebühren, 1 % Katastergebühren). Können die Voraussetzungen zur Anerkennung als Landwirt nicht erfüllt werden, muss die Steuerdifferenz (7 %) mit einem Zuschlag von 30 % nachgezahlt werden.

Bei sonstigen Grundstücken sind 11 % Erwerbssteuern zu kalkulieren. Erheblich günstiger ist die Belastung bei Erwerb eines Objekts als Erstwohnsitz (ca. 3 % Steuern). Die Begründung des Erstwohnsitzes in Italien führt zur Steuerbarkeit sämtlicher Einnahmen („Welteinkommen“) in Italien.

Während des Besitzes der Immobilie sind vor allem die Gemeindesteuern und eine Abgabe berechnet aus dem fiktiven Ertragswert der Immobilie zu entrichten.

Wird die Immobilien innerhalb von 5 Jahren zu einem höheren Preis wieder verkauft, wird die Differenz („Mehrwert“) zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis in Italien als „Plusvalenza“ versteuert. Auslandsimmobilien werden vom deutschen Steuerrecht nicht privilegiert, sondern sind immer zum Verkehrswert anzusetzen. Das gilt insbesondere bei Schenkung und Erbschaft. Ferner wurde in Italien die Erbschaftssteuer vor einigen Jahren wieder eingeführt, wenn gleich sehr moderat und mit hohen Freibeträgen.

Wird die Immobilie in Italien zur Vermietung an Feriengäste erworben, sind nach den derzeit gültigen Regeln (Jahressteuergesetz 2009) die Verluste nicht absetzbar, aber Überschüsse auch nicht in Deutschland zu versteuern – sehr wohl, aber in Italien (anders verhält es sich bei Immobilien in Spanien und Finnland). Bei Eigennutzung des Objekts können Handwerkerkosten nach den Regeln über die haushaltsnahen Dienstleistungen in Deutschland steuerlich abgesetzt werden. Die Eigenheimzulage ist zwar auf Erwerbsfälle vor Ende 2006 beschränkt, kann aber auch auf den Erwerb einer italienischen Immobilie angewandt werden, und zwar auch rückwirkend - wie weit rückwirkend ist für an sich verjährte Fälle bisher nicht rechtskräftig entschieden.

Der Notar überprüft die Eintragung des Grundstücks im Katasteramt, wie auch die Eintragung des Verkäufers als bisherigem Eigentümer im Grundbuchamt, und die Grundlage des Erwerbs durch den bisherigen Eigentümer, sowie das baurechtliche Gesicht der Immobilie.

Dies alles zur Vermeidung, dass ein Schwarzbau veräußert wird. Gesetzlich muss die Übereinstimmung des faktischen Bautenstands mit den Baugenehmigungen zwingend dabei sein; reale Abweichungen vom Genehmigungsstand führen zur Nichtigkeit des Kaufvertrages! Erwirbt also ein Interessent ein Gebäude, in das der Vorbesitzer z.B. ein zusätzliches Bad eingebaut hat, ohne dass dafür eine Genehmigung beantragt worden war, führt dies zur Nichtigkeit des Kaufvertrages!

Theoretisch problematisch kann der Erwerb eines Grundstücks sein, wenn der bisherige (italienische) Eigentümer und nunmehrige Verkäufer es im Wege der Schenkung erhalten hat. Können die späteren Erben des (italienischen) Schenkers innerhalb eines Zeitraums von 20 Jahren ab der Schenkung ihren Pflichtteil nicht anderweitig realisieren, besteht u.U. ein Rückgriffsanspruch gegen die Käufer, die vom Beschenkten gekauft haben. Es sind allerdings keine praktischen Fälle bekannt, in denen dieses Recht geltend gemacht wurde.

Seit 01.07.2009 ist der Verkäufer einer Immobilie verpflichtet, einen Energiepass nach den italienischen Vorschriften (D.L. 19. Agosto 2005 n.192) vorzulegen. Hierauf wird auch in der notariellen Urkunde Bezug genommen. In einigen Regionen ist die Vorlage des Energiepasses erforderlich, um den Erwerbsvertrag überhaupt beurkunden zu können. In anderen Regionen ist es möglich, die Erstellung des Energiepasses anders zu regeln, insbesondere den Käufer selbst zur Einholung zu verpflichten.

Im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Abschluss des Notarvertrages (italienisch „rogito" oder „atto notarile di compravendita") steht die Übergabe des Objekts an den Erwerber. Dieser bezahlt bei Unterzeichnung des notariellen Vertrages den Kaufpreis, abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung. Der Abschluss des notariellen Kaufvertrages bedingt das Vorhandensein einer italienischen Steuernummer des Erwerbers. Diese muss also rechtzeitig beantragt werden. Der notarielle Vertrag ist streng genommen der Vollzugsakt zu dem Vorvertrag. Inhaltlich regelt er i.d.R. weniger als der schuldrechtlich wirkende Vorvertrag. Es ist unüblich, den Vorvertrag als Anlage dem notariellen Vertrag beizufügen.

Mit dem Abschluss des notariellen Vertrages wird der Erwerber unmittelbar Eigentümer. Die Eintragung im Immobilienregister wird anschließend vom Notar veranlasst. Das Immobilienregister ist nicht mit dem in Deutschland bekannten Grundbuch vergleichbar. Ein dem Grundbuch entsprechendes Registrierungssystem gibt es lediglich in Südtirol und dem Trentino.

Zudem werden Objekte im ländlichen Raum aus bäuerlicher Hand meistens gar nicht in der Zeitung inseriert, sodass sie für einen auswärtigen Käufer ohne genaue Kenntnisse der örtlichen Verhältnisse gar nicht ermittelbar sind. Makler ist, wer die Parteien zum Zwecks des Abschlusses eines Geschäfts in Verbindung bringt. Er ist Selbstständiger und kann von einer der Partei auch beauftragt worden, diese bei den Verhandlungen zu vertreten. Er hat Anspruch auf Provision gegenüber jeder Partei, wenn das Geschäft durch seinen Einsatz zustande gekommen ist.

Der Makler muss den Parteien die ihm bekannten Umstände betreffend die Bewertung und die Sicherheit des Geschäfts mitteilen, die für sein Zustandekommen von Einfluss sein können. Jedoch ist er nicht verpflichtet, die relevanten Informationen über den Immobilienzustand zu ermitteln (z.B., ob Hypotheken oder anderen Leistungen eingetragen sind). Anders gesagt, der Makler ist nicht verpflichtet, die ihm vom Verkäufer mitgeteilten Daten einer Immobilie zu prüfen. Der Käufer muss sich selbst um eine vertiefte Untersuchung der Immobiliendaten kümmern. Im notariellen Kaufvertrag muss ausdrücklich erklärt werden, ob ein Makler beteiligt ist.

Häufig bieten Makler die Reservierung der Objekte durch die Unterzeichnung der sogenannten „Proposta d’acquisto“ (Kaufangebot) an. Die proposta d’acquisto verpflichtet der Käufer die Immobilie für den dort bezeichneten Preis zu kaufen, wenn der Verkäufer innerhalb der gegebenen Frist zustimmt. Sollte die Frist ohne Reaktion seitens des Verkaufers ablaufen, so gilt die „Proposta d’aquisto“ nicht mehr.

Hat der Verkäufer zugestimmt, schließt er selbst mit dem Käufer einen Vorvertrag. Ab diesem Zeitpunkt ist die Provision dem Makler zu bezahlen, weil er seinen Auftrag erfolgreich erledigt hat. Eine andere Variante ist die, dass sich der Makler vom Verkäufer mittels einer notariellen Urkunde exklusiv zum Verkauf der Immobilie bevollmächtigen lässt, und mittels der Urkunde den Verkäufer selbst beim Vertragsschluss vor dem Notar vertritt; häufig wird diese Konstruktion ausgenutzt, um vom Käufer einen deutlich überhöhten Kaufpreis zu erzielen.

F.A.Q.

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